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幸运农场:【大家说】之 现在还能买房吗?

幸运农场:【大家说】之 现在还能买房吗?

作者:幸运农场技巧    来源:未知    发布时间:2018-04-04 15:31    浏览量:

  本文主要谈下整个房地产行业的环境,包括宏观环境、企业基本情况、房价及成交量等,提供房地产投资参考思路。

  经济环境:每个人观点不同,我认为,至少2018年比前3年会好一点,从基本的经济指标来看,整体经济的基本面好一些。依据我们原来对房地产行业的判断:经济好会打压地产,不好的时候扶持房地产。现在政策博弈的空间不大,或者说政策博弈空间不存在——一是,目前不是经济优先的环境;二是时间点上,没有经济博弈空间。此外,不会出现2008年的大幅下行、从而影响房地产大幅震荡的情况。

  金融环境:金融工作会议后,国家控制风险的需求很强烈,整个金融控风险趋势很强,对公及对私的贷款收紧,比较严格,对房地产放贷有所保留,银行的按揭贷款比较优良。明年的金融环境不会比今年好,同时会弱于2016年及2017年,银监会领导也有表态,金融环境对房地产市场是相对负面的影响因素。因此,一二线城市一些总价偏高的项目受影响较多。

  整个宏观层面的要求比较严格,十九大提出目前我国现有的矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展方向之间的矛盾。

  整个房地产的大趋势还是以“收”为主,2016年提出住而非炒、2017年出台的推动性政策,包括租赁住房的政策、12个城市的试点、集体用地的推出,各级政府都在落实这一系列政策。

  租赁的推出对市场影响很大,每年供应比例在20%以上,整个市场租赁住宅会比保障性住宅靠谱,为什么这么说?

  一是因为它从供地源头解决问题——集体用地可以做租赁;二是保障性住房是政府在投资,而租赁住宅是房企在做,万科、龙湖、保利都有几万间的计划,新派、保利都有类REITs产品。

  最可怕的一点,这个政策是有配套的,为了达到这个目的,推出了一系列的政策,而且是开发商、银行、供地层面多方系统性配合,中长期对整个市场有一定程度的影响,未来3到5年内,这个影响会逐步显现。

  再来看整个市场——目前是一个政策市场,这个意味特别浓。包括三四线甚至五六线,都有限售、限贷、限商等政策。

  整个政策分为两种类型:第一种是核心的16个城市(或者包括其他限贷的城市),受到市场的冲击很大,限贷政策规定二套房70%首付,比如在上海,只要购置过房产,就是二套房了,所以一线万以上;第二种是整个政策虽然有突破,但是还是比较难突破开,虽然没有大幅提升,但小幅提升过程中阻力也较大。比如限售,拿到房子两年后才能交易,对市场影响十分大。

  三四线政策相对比较宽松,没有限售限签,因城施策比较完备,房地产投资量的绝大多数在三四线完成,政府对于三四线的支持力度也比较大。对于三四线,其财政收入还是来自于土地,预计明年三四线市场环境相对比较宽松。整体从环境来看,一二线重点城市的市场比较吃。

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